يُعد سند الارتفاق في تركيا (Kat İrtifakı) أحد المفاهيم الأساسية في السوق العقاري، حيث يشير إلى المرحلة القانونية التي تسبق الحصول على سند الملكية الكامل للعقار، يلعب هذا السند دورًا مهمًا في تنظيم حقوق المالكين وضمان حقوق المشترين في المشاريع العقارية التي لا تزال قيد الإنشاء، وفي هذا المقال عبر سما نيوز سنتناول مفهوم سند الارتفاق في تركيا، وأهميته القانونية، وكيفية استخدامه لضمان استثمارات آمنة وشفافة في سوق العقارات التركي.
ما هو سند الارتفاق في تركيا (طابو الارتفاق)؟
سند الارتفاق (Kat irtifakı) هو وثيقة قانونية تُصدر للعقارات التي لم تكتمل أعمال بنائها بعد، ويُعد هذا السند التزاماً يحدد حقوق المالكين أو المستثمرين في عقار مشترك قيد الإنشاء.
يتم تسجيل السند ضمن سجلات دائرة الطابو التركية، ويُوضح تفاصيل الوحدة العقارية التي تعود للمشتري، بما في ذلك موقعها ومساحتها والمخططات الهندسية التي ستُبنى وفقاً لها.
هذا السند يختلف عن الملكية النهائية، لأنه يشير إلى التزام بملكية الوحدة المستقبلية، وليس تأكيداً على أن البناء مكتمل وجاهز للاستخدام، يمثل سند الارتفاق خطوة قانونية لضمان الشفافية بين المشتري والمطور العقاري، ويُستخدم بشكل شائع في المشاريع الكبيرة التي تضم وحدات سكنية أو تجارية متعددة، وبفضل هذا النظام يتمكن المشتري من حماية حقوقه، حتى لو كانت الوحدة قيد الإنشاء، مما يعزز الثقة في الاستثمار العقاري في تركيا.
أهمية سند الارتفاق في تركيا
تُظهر أهمية سند الارتفاق بوضوح في دوره الحيوي في تنظيم العلاقة بين المشتري والمطور العقاري وضمان حقوق الطرفين، فالمشتري يحصل على تأكيد قانوني بملكيته لوحدته المستقبلية، مما يمنحه الثقة في عملية الشراء.
وفي المقابل يُفيد المطور العقاري في تسهيل عمليات البيع المبكر للوحدات قيد الإنشاء، ما يضمن تدفق التمويل اللازم لاستكمال المشروع.
يُعتبر سند الارتفاق على المستوى القانوني وثيقة رسمية تضمن تسجيل المشروع بشكل شفاف ودقيق في سجلات الطابو، حيث يسهم ذلك في تقليل النزاعات التي قد تنشأ بين الأطراف المعنية، مثل المشتري والمطور أو بين المالكين الآخرين، كما أنه يُعد مطلباً أساسياً للحصول على سند الملكية النهائي بمجرد اكتمال المشروع.
من الناحية الاستثمارية يشجع سند الارتفاق المشترين المحليين والأجانب على الاستثمار في العقارات قيد الإنشاء، حيث يضمن لهم الحصول على وحداتهم المستقبلية بنفس الشروط المتفق عليها، لذلك هذا السند يُعد دليلاً على التزام المطور بالتصميم الهندسي والمواصفات التي تم عرضها.
كيف يتم الحصول على سند الارتفاق؟
عملية الحصول على سند الارتفاق تتطلب الالتزام بخطوات قانونية محددة لضمان حماية حقوق جميع الأطراف المعنية، وفيما يلي الخطوات الرئيسية للحصول على السند:
- تقديم طلب رسمي إلى دائرة الطابو: يبدأ المطور العقاري أو المالك بتقديم طلب إلى دائرة الطابو (تسجيل العقارات) للحصول على سند الارتفاق، ويتضمن هذا الطلب تحديد المعلومات الأساسية للعقار.
- توفير الوثائق المطلوبة: يجب تقديم مجموعة من المستندات تشمل تصريح البناء الصادر عن البلدية، والمخططات الهندسية للمشروع المعتمدة من الجهات المختصة، والمستندات الشخصية للمالك أو المطور، مثل جواز السفر أو بطاقة الهوية، وبيان تقسيم المشروع وتفاصيل الوحدات العقارية.
- مراجعة الطلب من قبل الجهات المختصة: تقوم دائرة الطابو بمراجعة الوثائق المقدمة والتحقق من أن المشروع يتوافق مع القوانين واللوائح السارية، وفي حال وجود أي نقص في الأوراق يتم طلب استكمالها قبل المضي قدماً.
- إصدار سند الارتفاق: عند التأكد من استيفاء جميع المتطلبات يتم إصدار السند باسم المالك أو المشتري، مع توثيق المعلومات الخاصة بالعقار، مثل موقع الوحدة ومساحتها.
- تسجيل السند في الطابو: يتم تسجيل سند الارتفاق رسمياً في دائرة الطابو ليصبح وثيقة قانونية يمكن الاعتماد عليها في المعاملات المستقبلية.
الفرق بين سند الارتفاق وسند الملكية النهائي
يُعتبر كل من سند الارتفاق (Kat irtifakı) وسند الملكية النهائي (Kat mülkiyeti) وثيقتين قانونيتين أساسيتين في سوق العقارات التركي، لكنهما يختلفان بشكل جوهري من حيث الغرض والاستخدام، ويمكن أن نبرز الفروق الرئيسة بينهما على النحو التالي:
- مرحلة الإصدار:
سند الارتفاق يُصدر أثناء مرحلة الإنشاء للمشروع العقاري ويحدد حقوق المالكين المستقبليين للوحدات، أما سند الملكية النهائي فهو يُصدر بعد اكتمال البناء واستلام شهادة الإسكان(Iskan) ، مما يعني أن العقار جاهز للاستخدام.
- طبيعة الوثيقة:
سند الارتفاق يُعد التزاماً قانونياً يربط المالك أو المطور بالمشتري لضمان تسليم الوحدة العقارية وفقاً للتصميم والمخططات المتفق عليها، بينما سند الملكية النهائي فهو يُعد إثباتاً قانونياً يُؤكد الملكية الكاملة للوحدة العقارية، مما يُتيح للمشتري حق التصرف بالعقار (بيع أو تأجير أو إشغال).
- الاستخدام القانوني:
سند الارتفاق يقتصر على العقارات قيد الإنشاء ولا يُمكن استخدامه لإشغال العقار، فيما سند الملكية النهائي يُعتبر وثيقة قانونية نهائية تُتيح للمشتري الانتفاع الكامل بالعقار.
- شروط التحويل:
سند الارتفاق يمكن تحويله إلى سند ملكية نهائي بمجرد اكتمال البناء وحصول المشروع على شهادة الإسكان، لكن سند الملكية النهائي فهو لا يحتاج إلى أي تعديل إضافي، ويظل قائماً طالما لم تحدث أي تغييرات على الملكية.
التحديات والمشاكل المتعلقة بسند الارتفاق
رغم أهمية سند الارتفاق في حماية حقوق المشترين والمستثمرين لكن هناك مجموعة من التحديات التي قد تواجه حاملي هذا السند، من أبرز هذه التحديات هو تأخر المطور العقاري في إكمال المشروع، وهو ما قد يؤدي إلى تأجيل تحويل سند الارتفاق إلى سند ملكية نهائي، وفي بعض الحالات يكون التأخير نتيجة لأسباب قانونية مثل نزاعات حول ملكية الأرض أو مخالفات في البناء.
تُعد الثقة بالمطور العقاري عاملاً حاسماً في تجنب هذه المشاكل، حيث قد يتعرض المشترون لمخاطر التعامل مع مطورين غير موثوقين، لذلك قد ينتج عن ذلك إصدار سندات ارتفاق تحتوي على معلومات غير دقيقة أو غير مطابقة للواقع.
إلى جانب ذلك، قد يواجه المشترون مشكلات تتعلق بعدم تطابق التصميم النهائي للمشروع مع المخططات التي تم الاتفاق عليها، في مثل هذه الحالات يصبح سند الارتفاق أداة قانونية يمكن استخدامها للدفاع عن حقوق المشتري ومطالبته بالتعويض.
