يتمتع المشتري عند تأخر تسليم المشاريع العقارية في تركيا بعدة حقوق قانونية تضمن له الحماية من الضرر الناتج عن هذا التأخير، وبحسب القوانين التركية يحق للمشتري المطالبة بتعويض مالي عن الضرر، أو فسخ العقد واسترداد المبالغ المدفوعة، بالإضافة إلى الحق في تنفيذ العقد إذا رغب بذلك، وتلزم التشريعات التركية الشركات العقارية بالوفاء بالمواعيد المحددة في العقود، مما يعزز ثقة المستثمر ويضمن شفافية التعاملات العقارية.
الإطار القانوني لعقود بيع العقارات في تركيا
تحظى عقود بيع العقارات في تركيا بإطار قانوني متين يوفر الحماية اللازمة لجميع الأطراف، لا سيما المشتري، حيث يُعد قانون حماية المستهلك رقم 6502 من أبرز القوانين التي تنظم هذا النوع من التعاملات، خاصة في حالة شراء العقارات قيد الإنشاء، لأن هذا القانون يلزم الشركات الإنشائية بوضع شروط واضحة في العقد، من ضمنها تحديد موعد التسليم بشكل دقيق.
كما يشترط القانون تسجيل العقود التي تتعلق ببيع العقارات على المخطط لدى كاتب العدل أو في السجل العقاري، ما يمنح المشتري حماية قانونية إضافية، ويسمح الإطار القانوني للمشتري بالمطالبة بحقوقه في حال الإخلال بأي بند من بنود العقد، بما في ذلك التأخر في التسليم.
متى يُعتبر التسليم متأخراً قانونياً؟
يُعتبر التسليم متأخراً قانونياً إذا تجاوزت شركة الإنشاء أو الجهة المطورة الموعد المحدد في العقد دون مبررات قانونية مقبولة، وتُعد الظروف القاهرة مثل الكوارث الطبيعية أو القرارات الحكومية من الأسباب التي يمكن أن تبرر التأخير إذا تم توثيقها بوضوح، لكن في غياب هذه الظروف يُعد أي تأخير انتهاكاً لبنود العقد.
يُشترط في كثير من العقود أن يتم التسليم خلال فترة سماح معينة، عادة ما تكون 3 إلى 6 أشهر، وفي حال تجاوز هذه المهلة يُعتبر التأخير غير مشروع، كما أن القانون لا يكتفي بتحديد موعد التسليم، بل يُشترط أن يتم التسليم بشكل كامل، بما في ذلك إيصال جميع الخدمات الأساسية كالكهرباء والماء والصرف الصحي، مع صلاحية العقار للاستخدام الفوري.
حقوق المشتري عند تأخر التسليم
عند وقوع التأخير في تسليم العقار يملك المشتري جملة من الحقوق القانونية التي يمكنه المطالبة بها استناداً إلى بنود العقد وقانون حماية المستهلك، من أبرز هذه الحقوق الحق في طلب تعويض مالي عن كل شهر تأخير، حيث تُحدد بعض العقود قيمة الغرامة التي تلتزم بها الشركة عن كل يوم أو شهر تأخير، كما يحق للمشتري في حالات التأخير الطويل أو غير المبرر أن يفسخ العقد ويطالب باسترداد المبالغ المدفوعة مع الفوائد القانونية.
ولدى المشتري أيضاً الحق في اللجوء إلى المحاكم المختصة للمطالبة بحقوقه، وقد تستعين المحكمة بتقارير الخبراء لتقييم مدى جسامة التأخير، ويمكن للمشتري المطالبة بأضرار أخرى إن كان التأخير سبب له خسائر، كاستمرار الإيجار في عقار آخر أو فقدان فرصة استثمارية.
مسؤولية شركة الإنشاء (المقاول)
تقع على عاتق شركة الإنشاء أو المقاول مسؤوليات قانونية واضحة بمجرد توقيع عقد البيع مع المشتري، وتشمل هذه المسؤوليات الالتزام بالمواصفات الفنية والتصميمية للعقار، والأهم من ذلك، تسليمه في الوقت المحدد دون تأخير غير مبرر، وفي حال حصل تأخير يجب على الشركة تقديم تبرير رسمي مدعوم بالمستندات التي تثبت وجود ظرف قهري يمنع التسليم، وإلا فإن الشركة تكون ملزمة قانونياً بالتعويض، وقد تُفرض عليها غرامات وفقاً للعقد أو لقرارات المحكمة.
كما أن الشركات التي تُخل بالتزاماتها قد تتعرض لتصنيف سلبي في السوق العقاري، ما يؤثر على سمعتها واستثماراتها المستقبلية، ويُعد التزام الشركة بتقديم جدول زمني دقيق ومحدث خطوة مهمة لإثبات حسن النية وتقليل الأضرار.
خطوات يجب أن يتبعها المشتري لحفظ حقوقه
ينبغي على المشتري لحماية حقوقه في حال تأخر تسليم المشروع أن يتبع مجموعة من الخطوات الوقائية بدءاً من لحظة توقيع العقد وحتى تسلم العقار، وفيما يلي أبرز هذه الخطوات:
- تحديد موعد التسليم في العقد: يجب على المشتري التأكد من أن عقد الشراء يتضمن تاريخاً محدداً لتسليم العقار، مع التنصيص الواضح على الشروط الجزائية أو الغرامات التي تترتب على الشركة في حال التأخير.
- الاحتفاظ بالمستندات الرسمية: ينبغي الاحتفاظ بجميع المستندات المتعلقة بعملية الشراء، مثل نسخة العقد، والإيصالات، والمراسلات الإلكترونية أو الورقية مع شركة الإنشاء، لما لها من أهمية قانونية في إثبات الحقوق.
- إرسال إنذار قانوني عند بداية التأخير: بمجرد تجاوز الموعد المتفق عليه للتسليم دون مبرر واضح، يجب على المشتري إرسال إنذار رسمي خطي إلى الشركة، ويفضل أن يكون موثقاً عبر كاتب العدل أو البريد المسجل، لحفظ الحقوق مستقبلاً.
- الاستعانة بمحامٍ مختص بالعقارات: في حال لم يتم حل المسألة بشكل ودي ينصح بالتوجه إلى محامٍ لديه خبرة في القضايا العقارية لتقديم الاستشارة، واتخاذ الخطوات القانونية المناسبة مثل رفع دعوى قضائية أو المطالبة بالتعويض.
- اللجوء إلى الجهات الرسمية المختصة: يمكن للمشتري التوجه إلى وزارة البيئة والتطوير العمراني أو الهيئات الرقابية ذات الصلة لتقديم شكوى ضد الشركة، وخاصة إذا كانت هناك مخالفات جسيمة أو نمط متكرر من التأخير.
هل يختلف الأمر إذا تم الشراء من خلال مشروع مضمون من الحكومة؟
نعم، يختلف الوضع القانوني بشكل كبير عندما يتم شراء العقار ضمن مشروع بضمان الحكومة التركية، مثل مشاريع إدارة الإسكان الحكومي TOKİ أو المشاريع المرخصة بضمان حكومي، فهذه المشاريع تخضع لرقابة مشددة من الجهات الرسمية، ويُعد التأخير في تسليمها أمراً نادراً مقارنة بالمشاريع الخاصة، وإذا حصل تأخير فإن الجهة الضامنة تكون مسؤولة عن حماية حقوق المشتري وضمان حصوله على تعويضات مناسبة أو حلول بديلة.
كما أن المشتري في هذه الحالة يمكنه التواصل مباشرة مع الجهات الحكومية لمعالجة أي تأخير، وقد توفر الحكومة جدولاً جديداً للتسليم مع إجراءات تصحيحية واضحة، من جهة أخرى تعتبر المشاريع المضمونة أكثر أماناً للمستثمرين الأجانب، إذ تقدم حماية قانونية إضافية تجعل من تجربة الشراء أكثر ثقة واستقراراً.
دور المحامي أو شركة الوساطة العقارية
يلعب المحامي المختص أو شركة الوساطة العقارية دوراً محورياً في حماية المشتري من مخاطر تأخر التسليم، فمنذ بداية عملية الشراء يُنصح بالاستعانة بمحامٍ عقاري لفحص بنود العقد والتأكد من وضوح شروط التسليم والتعويض.
كما يمكن لشركات الوساطة الموثوقة مثل امتلاك العقارية أن توفر دعماً قانونياً واستشارياً من خلال فريق مختص يتابع ملف العقار حتى لحظة التسليم.
وفي حال حدوث تأخير يتولى المحامي أو الشركة تقديم الإنذارات القانونية والتفاوض مع شركة الإنشاء وتقديم المشورة حول أفضل الحلول الممكنة، وقد تسهم هذه الجهات أيضاً في تمثيل المشتري أمام المحاكم، إذا تطلب الأمر ذلك، مما يقلل من المخاطر القانونية ويوفر الوقت والجهد.
